当前社区物业管理存在的问题与对策

一、社区物业管理的现状和存在的问题
　　1、产权形式多样
　　经调查，社区住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人、公共设施产权人、托管房、二手房产权人等。
　　2、部分社区硬件条件相对落后
　　随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、门面管理混乱、安全隐患严重、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等。
　　3、存在部分住宅楼有物业管理、部份住宅楼无物业管理的现象
　　反之在没有物业管理的住宅楼只有用“脏、乱、差”来形容，也影响了市容市貌。
　　4、部分居民观念陈旧，物业管理交费意识淡薄
　　如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄，需要改变陈旧的观念。
　　5、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大
　　根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，资金是困扰实施物业管理一个重要问题。
　　6、小区公共部分侵权引起业主之间纠纷
　　个别业主在进住小区后存在着违章搭建、擅自安装防盗窗、包阳台等破坏小区整体面貌的行为，从而引发其他大部分业主的不满。而物业公司除了进行劝阻外，无任何行政执法权来对其进行制约。
　　7、开发商遗留问题引发业主对物业管理不满的矛盾
　　部分开发商在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善、虚假承诺以及更改原设计方案等问题较多。特别是墙体裂缝、房屋渗水等房屋质量问题近年来成为业主投拆的热点。而物业管理公司往往认为房屋质量问题不属于自己管理服务范畴，把责任推给开发商，造成相互推诿，业主的权益得不到有效的保护，从而激化业主和物业的矛盾。
　　8、业主委员会成立困难，数量少，运作难度大
　　业主的自我保护维权意识淡薄，不关心业委会的成立，认为成立不成立不关他的事。
　　业主委员会成立后在运作过程中也存在了很多问题：
　　①是业主参与决策的积极性不高。如果没有真正关系到个人的切身利益，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，态度漠然，缺乏坚实的业主基础。
　　②是业主委员会中的人员结构。选举业委会的人员的自身素质、组织能力、社会公信力等十分有限，让这样一个看似整体、实际相对分散的组织承担着复杂的决议工作，确实比较困难。
　　③是业主委员会印章难以控制。由于业主委员会掌管着印章，无形中使部分业主委员会成员自身存在的权利意识逐渐膨胀，受权利的驱使，逐渐把执行机构放在脑后，随意使用印章的情况时有发生。
　　④是没有协调好与物管公司关系。有的业委会不通过协商或合法程序来解决与物管公司的矛盾，业主委员会中的“积极维权人士”稍不满意，就到物业公司大吵大闹，使物管公司无法正常开展工作。这些人一旦有私心，就会借机谋求私利，同时把小区闹得不成样子，日常生活受影响。
　　⑤是缺乏对业委会的经济监管 。辖区内有的业委会一年广告和其他收入上百万，由于缺乏监督管理的机制和部门，不公开不透明，业主对业委会经济问题提出疑问也无处诉求，导致矛盾很突出。
　　二、社区物业管理存在问题分析
　　1、物业管理条例还不完善，难以落实2、物业管理缺乏规模效应，科技含量低，管理行为不规范
　　3、居民委员会和物业管理企业的责任划分问题 4、物业管理企业的权限届定问题
　　小区个别业主的乱搭乱建系困绕物业管理企业的主要问题之一。
　　三、对完善物业管理的几点建议
　　1、政府要加强宣传,提高全民物业管理消费意识，并做好监管、指导到位
　　①要认真学习和宣传好《物权法》、提高业主物管及全民的法律意识，使社会各方面充分认识到物业管理实质上是一种有偿服务，可以带来巨大的社会效益、经济效益和环境效益，营造一个全社会了解物业管理、接受物业管理、关心物业管理、支持物业管理的良好氛围，积极营造出一个物业管理市场化的良好氛围，为物业管理的健康发展奠定良好的社会环境。②是要深入调研，为建立健全业主委员会和物业管理的监督体系提供有力的依据。③要强化党委政府及社区居委会对业主委员会的指导，提升城市管理整体水平。当前社区居委会必须转变观念，提高自身业务素质，特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求，从他们最关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。
　　2、签订明确详尽的物业管理合同
　　无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定。在确定双方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平。
　　3、依法成立业主委员会
　　业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业公司所提供的管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业公司，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。但也不可否认，确有个别业主以个人私利出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理服务。此时，业主委员会应当积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以限度维护小区绝大多数业主的合法利益。
　　4、有效发挥业主委员会的作用
　　①是明确业委会工作职责，规范业委会各项制度。制定出台有利于进一步规范业委会的行为各项制度。②是选好并推荐业委会成员。可吸纳有财务管理、安全管理、设备管理、环境管理、法律专业特长的业主加入，形成业主委员会成员有管理技能和履职能力，便于更好的开展业委会工作，激发广大业主的主动参与意识。③房管局应该加强业主委员会的培训、指导和监督。房管局应该加强对业主委员会成立及其活动的指导、监督，对已成立的业主委员会开展培训，提高他们的思想、政治素质和专业水平，引导业主委员会依法开展工作，对业委会活动中出现的业委会不作为、乱作为引发矛盾纠纷和违规行为及时制止并限期整改。④是规范《物业服务合同》确保各方利益。一方面要规范业委会和物业的服务合同，明确规范物业公共部份经营、共用部位及设施设备管理和维护。督促物业服务就小区各项收费论证其必要性和合理性，予以监督和公示；一方面还要规范业委会和其他商业收益形成的合同，将业委会的工作大事进行公示。⑤是完善业委会资金的监管。建议三管其下，一方面每季度进行财务公开，另一方面有监管部门监管，还有一方面有投诉受理部门，这样一来可以扩大业委会的工作宣传，二来增进业主们对业委会的信任度。
　　5、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境
　　①政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。 ②住宅的实际使用人，是居住环境改善的受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广大居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。③产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。
　　6、政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划
　　针对没有实施物业管理的旧小区，政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。
　　7、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分
　　建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。
　　8．政府、开发商、物业管理企业积极配合共同营造有利于物业管理企业打造品牌发展规模社会氛围
　　一是适度采用收购、兼并规模小经营能力弱的物业管理企业等方式进行企业的重组整合，形成规模优势，从而达到优化企业资源配置，实现资源共享，降低管理成本，体现品牌特色。通过扩大管理规模，实现企业效益化，增强企业实力。二是在物业管理市场引入竞争机制和招投标机制，培育公正公平的市场环境，择优聘用。政府应加强监督，强化管理，引导企业进行集约和规模经营。如推行物业小区经理持证上岗制度，强化物业管理人员的素质培训，将资质等级与收费标准挂钩，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，加快物业管理诚信体系建设等。
　　9、业主委员会聘请法律顾问
　　根据外国物业管理中的成熟经验，由业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问，能够有效地对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督，为业主委员会提供必要的法律帮助，促进物业管理企业依照合同约定、法律规定来尽职尽责地提供物业管理服务。
　　10、物业管理企业应该树立以人为本的服务理念，进一步提高自身素质
　　物业管理企业对小区和谐氛围的形成起着至关重要的作用。物业企业应该树立以人为本的服务理念，严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和收费依据，尽职尽责的为业主服务。物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友和至亲的伙伴。物业企业还要进一步提高自身素质，加强对员工的培训，增强与业主的沟通和交流，积极与政府相关部门配合，进一步提高协调能力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里交流，加强邻里团结。